افت تولید و گرانی مسکن در تهران از سال ۹۷ / ارزان فروشی تراکم به نفع سازنده‌ها تمام می‌شود
به گزارش ایران۲۴، پیروز حناچی شهردار سابق تهران در پاسخ به این پرسش که این روز‌ها موضوع ناترازی انرژی به شدت نقل محافل است و دولت نیز تلاش دارد تا با برنامه‌های عملیاتی این ناترازی را کاهش دهد. ساختمان‌ها یکی از بخش‌هایی هستند که بیشترین هدرروی انرژی را دارند. سوال این است که اگر ساختمان‌ها و معماری در کشور به صورت اصولی و پایدار بود می‌توانست تا حد قابل توجهی از هدر روی انرژی خودداری کند؟ گفت: حدود ۳۴ درصد اتلاف انرژی در کشور مربوط به بخش تجاری و خانگی است که عدد بزرگی است و حدود ۳۴۰ هزار بشکه نفت در روز می‌شود. در مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان به این موضوع پرداخته است و جهت گیزی باید به این سمت و سو باشد که ساختمان‌ها تمام مقررات ملی ساختمان به خصوص مبحث ۱۹ را لحاظ می‌کنند.
می‌توانیم بهتر عمل کنیم تا هدرروی انرژی در ساختمان‌ها را کاهش دهیم
او ادامه داد: وضعیت کشور نسبت به دو دهه قبل بهتر شده است چرا که به هر حال در برخی موارد از مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان در ساختمان‌ها استفاده می‌شود، اما می‌توانیم بهتر عمل کنیم تا هدرروی انرژی در ساختمان‌ها را کاهش دهیم. البته قیمت حامل‌های انرژی نیز بی تاثیر نیست. قیمت حامل‌های انرژی در بسیاری از کشور‌ها بازدارنده است. در آلمان در اجاره واحد‌های مسکونی اگر واحد مسکونی مقررات ملی صرفه جویی در مصرف انرژی را رعایت نکرده باشد اجاره بهای آن واحد مسکونی به شدت بالا است و در کشور‌هایی که ساختمان‌ها بیمه می‌شوند اگر مقررات ملی ساختمان‌ها اجرا نشده باشد هزینه بیمه‌های اجباری به شدت افزایش می‌یابد. با این روش‌ها مالکان را به سمت کاهش مصرف انرژی سوق می‌دهند.
وی ادامه داد: این مساله نیز به نحوه مدیریت اداره شهر بازمی گردد. به هر حال منابع نظام مدیریت شهری که از منابع ناسالم و از نقاط دیگر تامین می‌کند به دنبال رفتار‌های درست حاکمیتی نمی‌رود. این مساله در مقیاس حاکمیتی بر عهده دولت است و در مقیاس محلی بر عهده نهاد‌های عمومی و شهرداری‌ها است.
واگذاری تراکم به خصوص مسکونی در هر منطقه‌ای، ارزش واقعی آن معادل قیمت زمین در همان منطقه است
ناچی در پاسخ به این پرسش که شهر‌های کشور را این روز‌ها مهندسان احداث نمی‌کنند؟ گفت: نه اینکه مهندسان نمی‌سازند. وقتی درآمد شهر به این چرخه بسته شد و به این شیوه درآمدزایی، جدای از اینکه پولی که دریافت می‌شود عارضه‌ای که ایجاد می‌شود ناچیز است. بدین معنا که بنده اعتقاد دارم که واگذاری تراکم به خصوص مسکونی در هر منطقه‌ای، ارزش واقعی آن معادل قیمت زمین در همان منطقه است. مثلا اگر در یک نقطه‌ای ارزش زمین متری ۱۰۰ میلیون تومان است قیمت تراکم یک متر مربع واحد مسکونی هم ۱۰۰ میلیون تومان است. اگر شهرداری آن ۱۰۰ میلیون تومان را ۱۰ میلیون تومان دریافت کرد در حقیقت به زیان شهر عمل شده است.
شهردار سابق تهران خاطر نشان کرد: اصلی‌ترین وظیفه دولت و حاکمیت کنترل همین مساله است و نباید اجازه دهد که چنین اتفاقی رخ دهد.
جناچی در پاسخ به این پرسش که با این حساب در حال حاضر ارزش و قیمت فروش تراکم پایین است؟ گفت: اگر قیمت واقعی تراکم محاسبه شود دیگر کسی به دنبال آن نمی‌رود. چرا که به ازای ۱۰۰ متر مربع واحد مسکونی تراکم داده می‌شود یک واحد مسکونی شکل پیدا می‌کند و تولید می‌شود باید بتوانید ۱۰۰ متر مربع خدمات، فضای سبز و مدرسه ایجاد کنید.
حناچی در پاسخ به این پرسش که در حال حاضر هزینه فروش تراکم در شمال تهران با جنوب تهران خیلی فاصله ندارد در حالیکه قیمت مسکن در شمال تهران بسیار با قیمت مسکن در جنوب تهران فاصله دارد گفت: وقتی ارزش تراکم واقعی نیست به این معنی است که به نفع سازنده‌ها عمل شده است. چون اگر به نفع شهر و مردم عمل شود باید به ازای آن بارگذاری، خدمات ارائه شود. وقتی خدمات ارائه نمی‌شود و ارزش واقعی تراکم دریافت نمی‌شود به نفع سازنده‌ها حرکت شده است.
او در پاسخ به این پرسش که شهرداری‌ها در راستای سود اقتصادی سازنده‌ها در حال حرکت هستند؟ گفت: این مساله وقتی از شهرداری‌ها پرسیده شود قطعا به آن اعتراف نمی‌کنند و شاید هم متوجه نباشند، اما ماهیت این اتفاق همین است.
شهردار سابق تهران در پاسخ به این پرسش که ساخت و ساز در تهران به شدت کاهش یافته است. دلیل آن چیست؟ آیا دلیل آن سود پایین برای سازنده‌ها است؟ گفت: دلایل مختلفی دارد. به عنوان مثال در شرایط جنگی سرمایه‌ها به سمت دارایی‌ها منقول حرکت می‌کند.
او ادامه داد: از سال ۹۷ تولید مسکن در تهران افت زیادی پیدا کرد.
شهردار سابق تهران در پاسخ به این پرسش که اتفاقا یکی از انتقاداتی که از شهرداری دوره شخص شما می‌شد این بود که گفته می‌شد جلوی ساخت و ساز را گرفته‌اید؟ گفت: ما جلوی ساخت و ساز را نگرفته بودیم. ما مطابق طرح جامع و برنامه تهران عمل می‌کردیم. ما خلاف قانون عمل نمی‌کردیم. جلوی ساخت و ساز را نگرفته بودیم. چرا که شهر باید نوسازی شود و واحد‌های قدیمی، نوسازی شوند. ما مطابق برنامه جامع تهران عمل و حرکت می‌کردیم.
او افزود: از سال ۹۷ در مورد قیمت مسکن و یا تولید مسکن، ما در حال تجربه یک تورم وحشتناک سالانه هستیم و با شروع فشار حداکثری، تورم بسیار شدیدی را تجربه می‌کنیم. تا قبل از آن تورم سالانه ۲۰ تا ۲۵ درصدی را تجربه می‌کردیم و هر ۴ سال یک بار ارزش دارایی‌ها نصف می‌شد و قیمت مسکن نیز تغییر می‌کرد. بالاترین حالت تورم در اقلام تجمیع شده مربوط به ساختمان و حدود ۲۰۰ نهاده است. اما سوال این است آیا این مساله از عرضه و تقاضا تبعیت می‌کند؟ پاسخ بنده به این مساله منفی است. چرا که در دوره‌هایی مسکن تولید شده است و بیشتر از نیاز هم احداث شده است، اما باز هم افرادی که فاقد مسکن هستند بدون مسکن مانده است و کسی که دارای واحد مسکونی بوده است، مسکن دوم نیز خریداری کرده است.
بازار از عرضه و تقاضا تبعیت نمی‌کند
او ادامه داد: معنای آن این است که این بازار از عرضه و تقاضا تبعیت نمی‌کند. دولت به درستی در دوره‌هایی مسکن کم درآمد‌ها را هدف قرار اد. سیاست از مسکن کم درآمد‌ها و حمایت از افرادی که به مسکن نیاز دارند سیاست درستی است، اما از سوی دیگر تورم شدید باعث شده است که قدرت خرید کاهش یابد. در حال حاضر وام یک میلیاردی به زوج‌های جوان، اما این افراد توان بازپرداخت اقساط این وام‌ها را ندارند. معنای آن این است که سایه سیاست‌های اقتصاد کلان هم روی این بخش افتاده است. نمی‌توان بخش مسکن را ایزوله کنید و بخشی از اقتصاد کلان کشور است؛ و وقتی تمام اقتصاد متورم می‌شود نمی‌توان انتظار داشت که بخش مسکن بدون تاثیر باقی بماند و بخش عظیم آن را در مسکن مشاهده می‌کنید.
او افزود: تقاضای کاذب دیگری هم به وجود می‌آید. در شرایط ناامنی اقتصادی، سرمایه‌ها به سمت مکان‌های امن حرکت می‌کنند. این مکان‌های امن دو دسته هستند یا منقول (ارز و سکه) هستند یا غیر منقول (مسکن). مردم ایران در طول تاریخ جنگ‌های زیادی را تجربه کرده‌اند. ۴۱۲ جنگ در طول تاریخ ایران رخ داده است و مردم ناخودآگاه آموزش دیده‌اند که بخش زمین و مسکن مکان امنی برای سرمایه گذاری است و واقعا هم هست.