به گزارش رسانه تحلیلی تصویری بهمن به نقل از فرهیختگان، براساس آمارهای رسمی، تعداد اجاره‌نشینان در ایران از 12درصد در سال1365 به 23درصد تا سال85، به 27درصد تا سال90 و به 38درصد تا سال99 رسیده است. این به آن معنی است که 32میلیون ایرانی درگیر مساله اجاره‌بهای مسکن هستند. این عدد از این منظر حائزاهمیت است که طبق آمارها، در مناطق شهری کشور 43درصد از هزینههای مستاجران مربوط به مسکن است؛ رقمی که معادل 2.2 برابر میانگین هزینههای خانوارها در جهان است. بررسی‌ها نشان می‌دهد حتی در کشورهایی با اقتصاد بازار که خط‌قرمز دولت‌ها دخالت در بازار بوده، دولت‌ها مستقیم و غیرمستقیم در بازار اجاره‌بهای مسکن دخالت و قانونگذاری می‌کنند. این مطلب در گزارش اخیر «فرهیختگان» با عنوان «ضمانت قانون کنترل اجاره مسکن؛ تقریبا هیچ» بررسی شد. نتایج آن نشان می‌داد اغلب کشورهای صنعتی جهان با استناد به اینکه صاحبان مسکن قدرت چانه‌زنی بالایی دارد و مهم‌تر از آن، مسکن کالای اساسی و ضروری خانوار است، حتی در شرایط عادی هم (غیر از شرایط کرونایی یا دوره‌هایی با تورم عمومی بالا) اجاره‌مسکن را به‌حال خود رها نکرده و در این بازار مداخله می‌کنند.
50درصد هزینه مستاجران ایرانی مربوط به مسکن
اقتصاددانان و جامعه‌شناسان در دنیا در کنار کمیت و موجودی مسکن، زمان زیادی را به مطالعه و گردآوری آمارهای کیفیت زیستی خانوارها، فقر مسکن و مسکن مقرون‌به‌صرفه، سرانه مسکن و از این‌دست مسائل اختصاص می‌دهند. یکی از مواردی که جزء مطالعات بیش‌رشته‌ای بوده، مساله مسکن مقرون‌به‌صرفه است. مسکن مقرون‌به‌صرفه بدین معنی است که سهم مسکن از هزینه خانوار بیشتر از ۳۰درصد نباشد، زیرا درصورتی‌که هزینه مسکن بیش از یک‌سوم هزینههای خانوار را به خود اختصاص دهد، سایر لذت‌های اساسی زندگی خانوارها تهدید خواهد شد و براساس این حتی در آزادترین اقتصادها نیز دولت‌های مدافع بازار، دخالت در بازار مسکن ازجمله دخالت در کمیت و کیفیت و حتی قیمتگذاری در بازار اجاره‌بهای مسکن و روابط استیجاری را حق خود می‌دانند.
دو معیار برای اندازه‌گیری میزان مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن درنظر گرفته می‌شود. اولی سهم مسکن از هزینه خانوار شهری است. درصورتی‌که سهم مسکن از هزینه خانوار بیش از ۳۰درصد باشد، براساس تعریف هبیتات (برنامه اسکان بشر ملل متحد) مقرون‌به‌صرفه نبوده است. این شاخص میزان هزینه مسکن را از کل هزینه خانوار نشان می‌دهد. آن‌طور که داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، در مناطق شهری کشور حدود سهم مسکن از هزینههای خانوار از 28 تا 29درصد طی سال‌های 1356 تا 1384 به 30 تا 33درصد تا سال 1396 رسیده است. اما در سال 1397 با شوک تحریم‌ها، التهابات ارزی، افزایش تورم و هجوم تقاضاهای سرمایه‌ای به بخش مسکن، این بخش نیز با جهش شدید قیمت‌ها روبه‌رو شد و نتیجه آن، عقب‌ماندن قدرت خرید خانوارها از قیمت مسکن بود. با جهش قیمت‌ها در بازار مسکن که طی چند سال اخیر رخ داده؛ آمارهای مرکز آمار ایران نشان می‌دهد سهم مسکن از کل هزینههای خانوار (خوراکی و غیرخوراکی) به 35.5درصد در سال 1397، به 39.8درصد در سال 1398 و به 42.8درصد در سال 1399 رسیده است. این مقدار علاوه‌بر اینکه حدود 19 واحد درصد از نرخ فقر مسکن بالاتر بوده (نرخ متعارف 30درصد)، بالاترین رقم سهم مسکن از سبد هزینه‌ای خانوارهای شهری ایرانی در چهار دهه اخیر نیز هست.
شاخص دوم که می‌تواند نشان دهد مسکن در ایران مقرون‌به‌صرفه است یا خیر؛ نسبت شاخص دسترسی به مسکن است. این شاخص مدت‌زمان انتظار برای صاحبخانه شدن را براساس نسبت قیمت مسکن به 100درصد درآمد سالانه خانوار محاسبه می‌کند. براساس روال گذشته، این شاخص معمولا از سوی وزارت راه‌وشهرسازی ارائه می‌شد اما طی چند سال اخیر داده‌های مربوط به شاخص دسترسی منتشر نشده است. تنها داده‌ای که می‌توان با آن قدرت خرید خانوارهای ایرانی را بررسی کرد، شاخص نسبت قیمت مسکن به درآمد است که از سوی پایگاه داده‌های آنلاین نامبیو (numbeo) برای 486 شهر بزرگ جهان منتشر می‌شود. طبق آمارهای پایگاه داده‌های آنلاین نامبیو، در سال 2021 بین 486 شهر، دمشق سوریه با شاخص 67.8 رتبه اول کمترین قدرت خرید را برای شهروندانش رقم زده است. پس از این شهر جنگ‌زده، شنزن چین با شاخص 46.3 رتبه دوم را در بدترین قدرت خرید شهروندان دارد. اما در رتبه سوم شهر تهران با شاخص 45.9 سومین شهر جهان با کمترین قدرت خرید خانوارها را دارد. به‌عبارتی، اگر شهروندان ساکن در دمشق سوریه 67 سال کل درآمد خود را، در شنزن چین 46 سال و در تهران نیز 46 سال پس‌انداز کنند، می‌توانند صاحب یک واحد مسکونی 100 متری شوند. این واحد 100 متری مسکن متعارف است که در دنیا برای خانوار 3 تا 4نفره درنظر گرفته می‌شود.
هزینه مسکن ایرانی‌ها2 برابر میانگین جهانی
به‌طور خلاصه آمارها نشان می‌دهد هزینههای مسکن در ایران برای خانوارها بسیار کمرشکن بوده و بخش قابل‌توجهی از قدرت خرید خانوار درنتیجه درگیر شدن با هزینههای مسکن، آب می‌رود. همچنین می‌توان گفت اگر دولت‌ها در ایران برای مسکن فکری اساسی کنند (مثلا هزینه زمین مسکونی را به صفر برسانند یا اجاره‌داری حرفه‌ای را گسترش دهند یا جلوی غول تورم را بگیرند)، مطلوبیت به زندگی خانوارهای ایرانی برخواهد گشت و کیفیت زندگی در ایران به‌طور قابل‌توجهی بهبود خواهد یافت.
اما برای اینکه بتوان درک بهتری از پیامدهای بالا بودن هزینههای مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارهای شهری ایران به دست آورد، در اینجا یک مقایسه آماری بین هزینههای مسکن در سبد هزینه‌ای 52 کشور جهان در مناطق مختلف انجام داده‌ایم. این مقایسه آماری نشان می‌دهد درحالی‌که مسکن و خدمات وابسته به آن در سبد هزینه‌ای خانوارهای شهری ایرانی سهم نزدیک به 43درصدی دارد، در کشور عضو OECD به‌طور میانگین حدود 23درصد، در کشورهای عضو اتحادیه اروپا 23.9درصد و در حوزه یورو 23.6درصد از هزینههای خانوار مربوط به مسکن است. در بین 52 کشوری که وضعیت آنها با ایران مقایسه شده، پس از خانوارهای ایرانی، فنلاندی‌ها با 28.9درصد، اسلواکی‌ها با 28.7درصد، دانمارکی‌ها با 28.1درصد، کویتی‌ها با 28درصد، جمهوری چک با 26.3درصد و فرانسه با 26.2درصد به‌ترتیب در رتبه‌های دوم تا هفتم با بالاترین هزینه در این بخش قرار دارند. در روسیه سهم مسکن از سبد هزینه‌ای خانوار حدود 13.8درصد است.
این میزان در آلبانی، مونته‌نگرو، مالت به ترتیب 11.7، 11.9 و 12.4درصد است. در مکزیک 14.6درصد، در لیتوانی 14.9درصد، در شیلی و ترکیه 15درصد، در کره‌جنوبی 17درصد، در قبرس15.6درصد و در آمریکا 19درصد است. همچنین در قطر 21.2درصد، در عربستان سعودی 22.4درصد، در ایتالیا 22.5درصد، در پاکستان 23.8درصد، در چین 24.4درصد و در ژاپن 25درصد است. درمجموع مقایسه سهم مسکن از کل هزینههای خانوار در ایران با کشورهای حوزه یورو و کشورهای عضو OECD نشان می‌دهد سهم مسکن از هزینههای خانوار درحالی نزدیک به 43درصد است که این میانگین در 52 کشور جهان حدود 21.2درصد است. به‌عبارتی، سهم هزینههای مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارهای ایرانی 2.2برابر میانگین 52 کشور جهان در نقاط مختلف کره‌زمین است.
خانه در تهران 2 برابر گران‌تر از شهرهای ترکیه!
براساس یک عرف معمول، بسیاری از مسئولان کشور زمانی که بخواهند ابعاد و بزرگی مقیاس یک کارخانه، واحد تولیدی یا اختراع و ابداع و ساخت‌وساز و دورهمی و... را نشان دهند؛ از کلمه اولین در خاورمیانه استفاده می‌کنند. نکته قابل‌تامل اینکه، مقایسه قیمت مسکن در تهران با برخی شهرهای کشورهای همسایه نشان می‌دهد به‌رغم درآمد سرانه پایین ایرانی‌ها نسبت به کشورهای منطقه، قیمت مسکن در تهران بسیار بالاتر از شهرها و پایتخت‌های کشورهای همسایه است. برای مثال درحالی‌که قیمت مسکن در فروردین امسال در شهر تهران متری 34 میلیون و 273 هزار تومان بوده (معادل متری 1270 دلار) این میزان طی ماه فوریه 2022 میلادی در کل مناطق شهری کشور ترکیه 537 دلار، در استانبول 859 دلار، در آنکارا 387 دلار و در ازمیر نیز متری 625 دلار بوده است. البته این ارقام درحالی است که طی فوریه امسال تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در ترکیه نسبت به فوریه سال گذشته میلادی در کل کشور 96درصد، در استانبول 106درصد، در آنکارا 97 و در ازمیر نیز 90درصد افزایش داشته است. به‌عبارتی، با وجود اینکه مسکن ترکیه طی یک سال اخیر تورم 90 تا 100درصدی را تجربه کرده اما باز هم قیمت مسکن در شهر تهران 1.5 تا 2برابر شهرهای ترکیه است.
مورد قابل‌تامل رشد افسارگسیخته مسکن، قیمت زمین مسکونی در تهران و کل مناطق شهری کشور است. براساس داده‌های مرکز آمار ایران قیمت زمین مسکونی در مناطق شهری کشور طی تابستان 1400 (آخرین آمار رسمی) قیمت هرمترمربع زمین مسکونی به 10 میلیون و 716 هزارتومان رسیده است. مقایسه داده‌ها نشان می‌دهد در تابستان سال 1391 این قیمت برای هر مترمربع حدود 455 هزارتومان بوده است. به‌عبارتی طی 9 سال در مناطق شهری کشور قیمت مسکن 23.5برابر شده است. در شهر تهران نیز طی تابستان 1400 (آخرین آمار رسمی) قیمت هر مترمربع زمین مسکونی به 47 میلیون و 692 هزارتومان رسیده است. اما نکته قابل‌تامل اینکه، درحالی هر مترمربع زمین مسکونی در تهران طی تابستان سال گذشته حدود 1834 دلار بوده که این میزان طی سه‌ماهه چهارم سال 2021 در شهر ریاض عربستان 638 دلار، در جده متری 505 دلار، در مکه مکرمه 377 دلار و در مدینه منوره 295 دلار بوده است. در اینجا نیز مشخص شد قیمت زمین مسکونی در تهران نزدیک به 3برابر قیمت زمین در شهرهای عربستان سعودی است. بنابراین، تورم‌های بالا در ایران و انتخاب زمین و مسکن به‌عنوان ضربه‌گیر تورمی تقاضاهای سفته‌بازانه و سرمایه‌ای، موجب شده قیمت زمین و مسکن در تهران و در مرتبه بعدی در مناطق شهری کشور به شکل بی‌رویه‌ای رشد کرده و از دسترس عموم مردم خارج شود. توجه داشته باشیم بین 45 تا 60درصد از قیمت تمام‌شده مسکن در تهران و شهرهای بزرگ مربوط به قیمت زمین است.
4 تشدیدکننده فقر مسکن در ایران
آن‌طور که آمارها نشان می‌دهد، مستاجران ایرانی در یکی از بدترین وضعیت‌ها قرار دارند؛ به‌طوری‌که با اختصاص 50درصد و حتی رقم بیشتری از هزینههای سبد خانوار به مسکن، مستاجران ایرانی باید قید بسیاری از هزینههای رفاهی خود را زده تا بتوانند از پس هزینههای اجاره بربیایند. این وضعیت حتی برخی خانوارها را با فقر غذایی روبه‌رو ساخته و همچنین به‌واسطه حذف هزینههای تفریح؛ پوشاک و کفش و درمان و هزینههای شخصی، موجب شده فشار مضاعفی به خانوارهای مستاجر ایرانی وارد شود. نکته قابل‌تامل اینکه به‌دلیل فقدان آمارهای موجودی و مالکیت مسکن، حتی یارانه‌های رفاهی و حمایتی نیز از مستاجران حمایت خاصی ندارد. درخصوص اینکه چرا مسکن در ایران به این شرایط بحرانی رسید، دلایل زیادی قابل طرح است اما همین این موارد را می‌توان در چهار دسته عوامل اصلی شامل سیاستهای مالی، پولی، عوامل جمعیتی و عوامل سمت عرضه و تقاضا بررسی کرد.
آثار سیاستهای مالی بر قیمت مسکن عمدتا از طریق اثرگذاری آن بر درآمد حقیقی قابل‌تحلیل است. در ایران عمده‌ترین مسیر اثرگذاری سیاست مالی از طریق نوسان‌‌های درآمد‌های نفتی روی می‌دهد. به‌عبارت روشن‌تر، با ایجاد شوک نفتی و ورود این درآمد‌ها در بودجه عمومی، تقاضای کل و درآمد حقیقی افزایش می‌یابد. به این ترتیب، شوک نفتی مثبت از طریق اثر درآمدی و در کنار آن فشار در جهت افزایش قیمت کالا‌های غیرمبادله‌ای می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود. سیاست پولی و اعتباری می‌تواند از دو مسیر باعث تغییر قیمت مسکن شود. از یکسو، سیاستهای انبساطی پولی به‌طور معمول با افزایش قدرت وام‌دهی بانک‌ها همراه است و این موضوع به مفهوم کاهش محدودیت‌های اعتباری است. بخشی از این کاهش محدودیت‌ها متوجه بازار مسکن می‌شود و زمینه افزایش قیمت را فراهم می‌سازد. از سوی دیگر، چنانچه سیاست پولی انبساطی با کاهش نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی همراه باشد به دلیل اینکه نرخ سپرده‌‌های بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن را تشکیل می‌دهد، بنابراین این سیاست می‌تواند با کاهش هزینه مالکیت در جهت افزایش قیمت مسکن عمل کند. عوامل جمعیتی علی‌رغم آثاری که می‌توانند بر قیمت مسکن داشته باشند، اما انتظار این است تغییرات جمعیتی و آثار آن در بلندمدت ظاهر شود. در ارتباط با عوامل سمت عرضه نیز می‌توان به نقش هزینه ساخت و قیمت زمین اشاره کرد که تاثیر عمد‌ه‌ای روی قیمت نهایی مسکن می‌گذارند. برای مثال طی سال‌های اخیر آن‌طور که فعالان بازار مسکن می‌گویند، در تهران و شهرهای بزرگ 40 تا 60 درصد از هزینه نهایی ساخت‌وساز مربوط به زمین بوده است. همچنین در بازه 9ساله 1391 تا تابستان 1400 قیمت زمین در مناطق شهری کشور 23.5برابر شده است. همچنین در سمت عرضه بررسی‌ها نشان می‌دهد در دولت روحانی ساخت‌وساز بین 30 تا 50درصد در شهرهای مختلف کشور کاهش داشته و تعداد واحدهای درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی از 700 هزار واحد به 350 تا 400 هزار واحد کاهش یافته است. این درحالی است که سالانه فقط 500 هزار ازدواج در کشور صورت می‌گیرد. علاوه‌بر آن، افزایش خانوارهای تک‌نفره در کشور، ورود اتباع خارجی به ایران و مسائل دیگر نیز تقاضاهای مصرفی است که بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد.
اما در سوی دیگر، در بخش تقاضا نیز مطالعات مختلف در ایران نشان می‌دهد به‌دلیل نبود اهرم‌‌ها و ابزار‌های کنترلی همچون مالیات بر ملاکی (مالیات سالانه املاک)، با افزایش تقاضاهای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه، بخش قابل‌توجهی از افزایش قیمت مسکن از این ناحیه اتفاق می‌افتد. درحال‌حاضر نتایج مطالعات نشان می‌دهد در ایران سهم تقاضای سرمایه‌ای از کل تقاضاهای مسکن از حدود 20درصد در سال 1355 به حدود 70درصد و سهم تقاضای مصرفی نیز طی این مدت از 80درصد در سال 1355 به 30درصد در سال‌های اخیر رسیده است. البته دولت درتلاش است مالیات‌های فرعی همچون مالیات بر عایدی مسکن، مالیات بر خانههای خالی، مالیات بر زمین و مالیات بر واحدهای مسکونی لوکس را در کشور اجرا کند اما به نظر می‌رسد با توجه به بازدهی بالای مسکن و زمین در بلندمدت (23.5برابر شدن قیمت زمین در 9 سال 1391 تا تابستان 1400) منطقی است سفته‌بازان و تقاضاهای سرمایه‌ای را با ابزار مالیات بر ملاکی یا همان مالیات سالانه همه املاک از این بازار مصرفی خارج کرد. در کنار آن می‌توان برای مدیریت بازار در کوتاه‌مدت، از سایر پایه‌های مالیاتی همچون مالیات بر عایدی مسکن و خانههای خالی نیز کمک گرفت. براساس این، دستاورد‌های تجربی فوق نشان می‌دهد سیاستهای کنترل نوسانات بازار مسکن باید دربرگیرنده تقویت روند عرضه واحد مسکونی، کنترل سفتهبازی و خارج کردن سفته‌بازان از بازار مسکن و زمین و کاهش هزینههای ساخت باشد.
طرح مجلس برای حمایت از مستاجران
در ایران طی چند دهه اخیر مسکن به حال خود رها شده و میزان دخالت سیاستگذار در این بازار در حد ایجاد زمین‌های لازم برای افزایش ساخت‌وساز بوده است. این درحالی است که دولت‌ها در دنیا همه ابعاد عرضه و تقاضای مسکن را زیرنظر داشته و به سیاستگذاری می‌پردازند. در ایران دخالت دولت در روابط استیجاری به دهه اول 1300 و پهلوی اول برمی‌گردد. سختگیرانه‌ترین قوانین دخالت دولت در روابط استیجاری مربوط قانونی تحت عنوان قانون راجع‌به «تعدیل مال‌الاجاره» است که در یک دی‌ماه 1317 تصویب شده است. پس از چند دهه رها کردن روابط استیجاری در بازار مسکن به حال خود، اخیرا دو اتفاق مهم در بازار مسکن کشور درحال رخ دادن است. اولی تعیین نرخ رشد سالانه اجاره بهای مسکن توسط دولت است. این مورد گرچه از زمان ورود کرونا به ایران توسط دولت مطرح شد، اما تاکنون تا این حد جدی نبوده است. مورد دوم، تصویب دوفوریت طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی از سوی مجلس است. براساس ماده یک این طرح، موجران مکلفند هنگام تنظیم قرارداد اجاره آن را در دفاتر اسناد رسمی یا در سامانه الکترونیک ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور که دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) به آن متصل هستند به‌صورت رایگان مطابق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن درج کنند. مجلس برای عدم درج معاملات مسکن و اجاره‌نامه‌ها در سامانه‌های اعلامی، جرایم سنگینی درنظر گرفته است. همچنین براساس تبصره یک ماده یک این طرح؛ تعرفه کمیسیون دلالان معاملات املاک(اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) به‌وسیله وزارت راه و شهر‌سازی و براساس معیارهای مختلف تعیین خواهد شد و صرفا ارزش ملک معیار قرار نخواهد گرفت. این موارد درصورتی‌که اجرا شود؛ در کنار عرضه مسکن در قالب طرح نهضت ملی و همچنین اعمال پایه‌های مالیاتی اثرگذار همچون مالیات سالانه بر املاک می‌تواند بخشی از تلاطم در بازار مسکن و اجاره را مهار کند و دولت برای مهار بخش دیگری از بحران مسکن، باید به کنترل تورم عمومی اقدام کند.
