طی چند دهه اخیر، دعاوی ناشی از هم‌عرض بودن اسناد عادی با اسناد رسمی، بخش مهمی از پرونده‌های حقوقی مفتوح در دادگاه‌های کشور را تشکیل داده است. اول تیرماه سال 1400 بود که ایرنا، به نقل از معاون وقت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، آمار این پرونده‌ها را حدود 70 درصد پرونده‌های حقوقی جاری اعلام کرد؛ رقمی شگفت‌آور که نشان می‌دهد توجه نکردن به معضل استفاده بی‌حساب و بی‌قاعده از اسناد عادی، می‌تواند چه هزینه سنگینی را برای مردم و دولت در پی داشته باشد. افزون بر این‌ها، حجم معتنابهی از پرونده‌های کیفری، از کلاهبرداری بگیرید تا فروش مال غیر و ... به موضوع هم‌عرض بودن اسناد عادی با اسناد رسمی، مرتبط است. این مسئله، کارشناسان امر را به فکر انداخت تا برای برون رفت از این بحران بزرگ که یکی از اصلی‌ترین عارضه‌هایش تورم پرونده‌ها در دادگاه‌ها و کاستن از شتاب دادرسی‌هاست، چاره‌ای بیندیشند.
13 دی ماه سال 1395، طرحی با عنوان «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» برای بررسی به کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس شورای اسلامی فرستاده شد که به نظر می‌رسید بتواند گره‌های کور و روی هم افتاده قضیه اسناد عادی را حل کند؛ اما انگار تصویب قطعی این طرح به این سادگی‌ها ممکن نبود.
بعد از اعلام وصول طرح به صحن علنی مجلس و تصویب آن در 31 اردیبهشت سال 1399 و ارسال آن به شورای نگهبان، این شورا، طرح مذکور را از برخی جهات، مخالف با موازین شرعی تشخیص داد؛ مغایرتی که در رأس آن، عدم پذیرش اعتبار معاملات ثبت نشده، اما دارای اعتبار شرعی بود. این اعلام مغایرت، در کنار دیگر ایرادهایی که فقها و حقوق‌دانان شورای نگهبان بر طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» گرفتند، باعث شد که طرح، در عرض بیش از دو سال، پنج بار بین مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان جابه‌جا شود و البته، بعد از آخرین بازگشت به مجلس در 16 آذرماه 1401، تصویب آن در هاله‌ای از ابهام باقی بماند.
اقدام کارگشای رهبر معظم انقلاب
ششم تیرماه سال 1402 فرا رسید؛ مدیران و جمعی از کارکنان قوه قضاییه، طبق روال هر سال، با رهبر معظم انقلاب دیدار کردند. معظم‌له، ضمن بیاناتی درباره وظایف و مسئولیت های این قوه، گفتند: «یک مسئله دیگر که این جا من یادداشت کرده‌ام و جزو مناشئ فساد است و گفتیم دست قوّه‌های دیگر است، همین نکته‌ای بود که آقای محسنی هم به آن اشاره کردند، [یعنی] همین مسئله سلب اعتبار از معاملات غیررسمی در اموال غیرمنقول؛ این چیز مهمی است. خیلی از فسادها در مورد اموال غیرمنقول، از همین معاملات غیررسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید؛ باید جلوی این گرفته بشود. و واقعاً این جوری است که اگر حالا به فرض از دیدگاه شورای محترم نگهبان یک اشکالی هم این قانون مجلس داشته باشد، مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون دنبال بشود؛ یعنی این شیوه‌ای که الان رایج است که دو خط بنویسند، منتقل کنند و مانند این‌ها، خودش منشأ فسادهای بزرگ است.» بیانات مقام معظم رهبری، امیدهای بسیاری را برای تبدیل این طرح به قانون ایجاد کرد؛ قانونی که به گفته کارشناسان می‌تواند بخش مهمی از معضلات موجود در حوزه نقل و انتقال اموال غیرمنقول را مرتفع سازد. با این حال، به نظر می‌رسد که برای عموم مردم، چند سوال عمده به وجود آمده باشد؛ این که تصویب چنین قانونی، چه مشکلاتی را رفع می‌کند و اصلاً تصویب آن چه ضرورتی دارد؟ چرا بسیاری از حقوق دانان، بیانات اخیر رهبر معظم انقلاب را یک گام تاریخی در راستای حل معضلات حقوقی مربوط به حیطه نقل و انتقالات اموال غیرمنقول دانسته‌اند؟
آغاز یک مسئله:
هم‌عرضی اسناد رسمی و عادی
برای به دست آوردن پاسخ این پرسش‌ها، به سراغ محمدعلی اسفنانی، حقوق دان، قاضی دادگستری، نماینده چند دوره مجلس شورای اسلامی و سخنگوی فعلی سازمان تعزیرات حکومتی می‌روم. او بعد از صحبت مختصری درباره مفهوم اسناد عادی و رسمی و تفاوت آن ها با یکدیگر، می‌گوید: «بعد از تصویب قانون ثبت، به جایگاه اسناد رسمی اعتبار ویژه داده شد؛ به نحوی که اگر یکی از قضات، این اعتبار را زیر سوال می‌برد، رفتار او را تخلف فرض و با متخلف برخورد انتظامی می‌کردند. اصل ماجرا این است که ما، وقتی پذیرفتیم در کشور سند رسمی اعتبار داشته باشد، معاملات اموال منقول و غیرمنقول ما هم باید با سند رسمی انجام شود.
خراسان
مطابق قوانین ما، انتقال ملکی که سند رسمی دارد، باید با سند رسمی صورت بگیرد و اسناد عادی معارض با آن، تاب مقاومت در برابر چنین سندی را ندارند.» اما ظاهراً با وجود حفظ اعتبار سند رسمی، برای آن، هم‌عرضی قابل ارائه در مراجع قانونی پیدا شد که کار را سخت کرد؛ هم‌عرضی به نام «اسناد عادی». اسفنانی در این باره می‌گوید: «اشکال کار این جاست که برخی از بزرگان و علما، به خصوص فقهای محترم شورای نگهبان در سال‌ها و ادوار مختلف، نظریات متعددی در این زمینه ارائه و با این نظریات، بحث اعتبار بخشیدن به اسناد عادی را در مقابل اسناد رسمی، عینی کردند؛ یعنی پذیرفتند که سند عادی در مقابل سند رسمی، بتواند معارضه و مقابله داشته باشد.
از طرفی، بحث استفاده از بیّنه و شهادت هم برای انکار و رد اعتبار اسناد رسمی، موضوعیت پیدا کرد؛ این که مطابق نظر برخی از بزرگان، اگر در مقابل سند رسمی بیّنه ارائه شود، مثلاً دو شاهد عادل برخلاف محتوای این اسناد شهادت دهند، این امکان وجود دارد که بتوان اعتبار سند رسمی را زیر سوال برد.»
مشکل‌آفرینی های یک مسئله
مشکلات مربوط به چنین رویکردی، به تدریج و در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول خودش را نشان داد و طی چند سال، به بحرانی جدی تبدیل شد. سخنگوی سازمان تعزیرات حکومتی در این زمینه، تصریح می‌کند: «بخش عظیمی از پرونده‌های حقوقی، مربوط به اسناد عادی است. مثلاً در مقابل فردی که مالکیت او بر یک ملک، به استناد سند رسمی محرز است، فردی با سند دست‌نویس و عادی بیاید و ادعا کند که این ملک را پیش از مالک فعلی خریده و به دلایلی برای آن هنوز سند صادر نکرده و از این قبیل مسائل و مشکلات عدیده که فراوان است و در دادگاه‌ها دیده می‌شود.
در زمینه موقوفات هم، ما چنین مشکلاتی را داریم و پرونده‌های سنگینی در جریان است. املاکی وجود دارد که در اسناد رسمی، موقوفه محسوب می‌شود، اما آن را با سند عادی فروخته‌اند! حل و فصل این پرونده‌ها، گاهی سال‌ها طول می‌کشد و هزینه و وقت زیادی را از قوه قضاییه، دستگاه‌های مربوط و مردم می‌گیرد.»
چرا بیانات رهبرانقلاب گره‌گشاست؟
بعد از بیان این مسائل توسط محمدعلی اسفنانی، از او می‌پرسم که با توجه به این حجم از معضلات ناشی از اعتبار اسناد عادی، بیانات رهبر معظم انقلاب چه تأثیری بر حل این مشکلات دارد که ظاهراً بسیار گسترده و پیچیده هم شده است؟ او پاسخ می‌دهد: «بیانات مقام معظم رهبری از دو جهت بسیار مهم، کارساز و راهبردی است؛ نخست این که معلوم می‌شود خود ایشان قائل به این هستند که سند رسمی باید اعتبار داشته باشد و سند عادی نباید در برابر سند رسمی عرض اندام کند.
این بسیار مسئله مهمی است و به نظر من، اظهار نظر معظم‌له در این زمینه را می‌توان یک نقطه عطف در بحث مربوط به معاملات ملکی و اسناد رسمی دانست.
دومین نکته مهمی که می‌توان از بیانات رهبر معظم انقلاب برداشت کرد، اشاره ایشان به دقت عمل شورای نگهبان و دستگاه‌های ذی‌ربط حوزه قانون‌گذاری و تکلیف آن ها در این زمینه است. توجه داشته باشید که اگر همان نگاه پیشین درباره این قضیه برقرار بماند، نمی‌توان امید چندانی به حل این معضل داشت.
از سوی دیگر، چون مقام معظم رهبری، در مقام ولایت امر این بیانات را دارند، باید این رویکرد را یک امر مولوی پنداشت که حتی شورای نگهبان را مکلف به انجام برخی وظایف جدید می‌کند و ان شاءا... در این زمینه، توجه و دقت نظر بیشتری خواهند داشت.»
نتایج مثبت یک اقدام
اسفنانی به نتایج حاصل از بیانات حضرت آیت‌ا... خامنه‌ای بسیار خوش‌بین است و تأکید می‌کند: «من فکر می‌کنم که این بیانات، شروع یک اتفاق مبارک است و نتایج بسیار مهمی برای کشور دارد. نخستین نتیجه مهم آن این است که از تشکیل هزاران و بلکه میلیون‌ها پرونده قضایی جلوگیری می‌کند.
دوم این که معظم‌له، همه دست اندرکاران را مکلف به تلاش برای تحقق این موضوع کرده‌اند؛ بنابراین، نه فقط شورای نگهبان، بلکه مجلس نیز، باید برای رفع ابهامات و مشکلات پای کار بیاید. با چنین رویکردی، نه فقط پرونده‌های جدید وارد چرخه قضایی در مراجع ذی‌صلاح نمی‌شود، بلکه بسیاری از پرونده‌های پیچیده‌ای که سال‌هاست در محاکم با بن‌بست روبه‌رو شده‌اند هم، به نتیجه می‌رسند.» این حقوق دان و نماینده پیشین مجلس شورای اسلامی درباره چگونگی تسریع در روند اعتبار بخشیدن به اسناد رسمی در برابر اسناد عادی می‌گوید: «ما نیازمند قانون گذاری صحیح و با دقت بالا هستیم.
قانون‌گذاران باید در این زمینه کاملاً حرفه‌ای عمل کنند و اگر نه همه، نظر قاطبه کارشناسان این حوزه و استادان دانشگاه را بخواهند؛ چون اهمال در مسئله بالابردن کیفیت قانون، ممکن است باعث اجرای ناقص و تأثیر نامناسب آن شود و اصلاً، گرهی بر گره‌های قبلی اضافه کند.»
عوارض قابل پیشگیری
افزون بر آن‌چه محمدعلی اسفنانی درباره مزیت‌های توجه به این موضوع و تصویب قوانین مورد نیاز آن مطرح می‌کند، مزایای بزرگ دیگری هم وجود دارد که برخی حقوق دانان، از سال‌ها قبل به آن توجه کرده و به بیان آن پرداخته‌اند. دکتر مهدی عبدالملکی، مدیرکل دفتر مطالعات حقوقی مرکز پژوهش‌های مجلس یکی از این افراد است که اتفاقاً در تدوین طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» به ایفای نقش پرداخته.
او در گفت‌وگویی تفصیلی با تسنیم (19 خرداد 1400)، به معایب شرایط موجود که می‌توان آن ها را با تصویب قانون جدید و اجرای دقیق و درست آن، از بین برد، اشاره کرده و گفته است: «[هم‌عرض بودن اسناد رسمی و اسناد عادی] موجب چند اتفاق می‌شود؛ اول این که وقتی شما معامله عادی را به رسمیت شناختید به راحتی باب معامله معارض باز می‌شود؛ من این ملک را به شما می‌فروشم و بعد از مدتی به شخص دیگری می‌فروشم و چند دست می‌چرخد! بعد از مدتی، شخص سومی پیدا می‌شود و ادعا می‌کند که زودتر از شما این ملک را خریداری کرده است و از شما می‌خواهد که ملک را تخلیه کنید! این می‌شود معامله معارض و کلی دعوا درست می‌کند ... معضل دیگر پول شویی است؛ فرض کنید من آمده‌ام از طریق نامشروع یک پول کلانی به دست آورده‌ام، با این پول باید چه کار کنم و آن را کجا استفاده کنم؟ آیا در بانک بگذارم؟
از من خواهند پرسید که پول را از کجا آورده‌ای؟ بهترین کار این است که با این پول نامشروع زمینی را بر اساس سند عادی خریداری کنم و هر زمان هم مراجع نظارتی و قضایی از من سؤال و جواب کردند، سند عادی را به دادگاه ارائه می‌دهم که از من می‌پذیرد! پس استفاده از سند عادی یکی از راه‌های تمیز برای پول شویی است! مسئله بعدی که سند عادی ایجاد می‌کند، بحث مخفی کردن اموال است؛ فرض کنید من اموالی از مردم جمع کرده‌ام و کلی بدهی بالا آورده‌ام. پول مردم را کجا می‌توانم مخفی کنم؛ آیا بانک بهترین گزینه است یا خرید یک ملک گران‌قیمت با سند رسمی؟ یکی از راه‌های راحت و کم‌ریسک، خرید املاک با اسناد عادی است چرا که هیچ کس هم نمی‌تواند این املاک را پیدا کند!»
علاوه بر این‌ها، عبدالملکی به گرفتاری اسناد عادی برای دولت هم اشاره کرده است و از دو معضل «ناتوانی در گرفتن مالیات» با معیار صحیح و درست و مسئله بحرانی «زمین‌خواری» که با سوءاستفاده از فرایند سندسازیِ مبتنی بر سندِ عادی صورت می‌گیرد، به عنوان بحران‌های اصلی هم‌عرض بودن سند عادی در برابر سند رسمی یاد کرده است که می‌توان با تصویب قوانین دقیق و کم‌نقص، مانع از بروز آن ها شد.
