فرار سرمایه به ساحل؛ رونق ساخت و ساز مسکن به بهای نابودی اکوسیستم شمالی
به گزارش شبکه خبری ایران ۲۴، پنجره چوبی کلبه‌اش را باز کرد و به جنگل خیره شد. نفس‌هایش با دودکش‌های بتنیِ ویلا‌های بالادست گره خورده بود. «پیش از این، باران برکت بود؛ حالا نفرین شده» این را «شهرام جعفری نژاد» ۷۰ ساله می‌گوید که سیل فروردین امسال، نهال‌های کیوی‌اش را در روستای کَتی نوشهر به کام دریا کشید. او نمی‌داند چرا ساخت‌وساز در شیب ۴۵ درجه‌ای جنگل بالادست مجاز شمرده شد. تنها می‌داند که بارانِ رحمت، اینک با لباس خشم از کوه فرود می‌آید.
رونقِ مسکن شمال؛ موتور محرکه‌ای به نامِ ترس
این روایتِ تلخ، بخشی از پیامد‌های موج بی‌سابقه‌ای است که پس از جنگ ۱۲ روزه اخیر، بازار مسکن شمال را به تب‌وار تبدیل کرده است. رونقی که آمار رسمی از رشد ۴۰ درصدی معاملات در بابلسر، آستارا و رامسر در بهار ۱۴۰۴ حکایت دارد. اما پشت این آمار فریبنده، زمین در حال ناله است.
هر مترمربع آپارتمان ساحلی در آستارا که امروز تا ۱۷۶ میلیون تومان قیمت خورده، بهایش را جنگل‌های هیرکانی می‌پردازند؛ گنجینه‌ای ۵۰ میلیون ساله که نسل‌ها در سایه‌اش زیسته‌اند.
در دفتر کار مشاور املاکی در محمودآباد، نقشه‌های ساحلی پشت‌هم روی میز گسترده شده‌اند. مشتریانش دیگر نه به چشم‌انداز دریا که به «فاصله از مراکز نظامی» می‌اندیشند. «هفته‌ای پنج مشتری از تهران دارم که می‌خواهند هرچه سریع‌تر پایتخت را ترک کنند. زمین شیب‌دار؟ خطر رانش؟ برایشان مهم نیست. فقط می‌پرسند: اگر جنگ دوباره شروع شد، اینجا امن است؟» این ذهنیت، معادلات زیست‌محیطی شمال را به هم ریخته است.
بلعیدنِ زمین؛ وقتی ساخت‌وساز، اکوسیستم را می‌فشرد
در دل جنگل الیمستان نور، زخمی عمیق خودنمایی می‌کند. جایی که چهار هزار اصله درخت هیرکانی برای احداث مجتمع گردشگری «دیارسبز» قربانی شدند.
دکتر مریم موسوی اکولوژیست دانشگاه مازندران، کنار یکی از کُنده‌های بلوط می‌ایستد و با صدایی لرزان توضیح می‌دهد: «این درختان، سد طبیعی در برابر سیلاب بودند. با نابودی‌شان، آب باران مستقیماً به دامن روستا‌ها سرازیر می‌شود. سیل فروردین نوشهر، نتیجه قطع تنها ۷۰۰ اصله درخت در بالادست بود. حالا تصور کنید نابودی ۴ هزار اصله چه فاجعه‌ای می‌آفریند.»
کمبود زمینِ قابل ساخت، معامله‌گران را به حریم رودخانه‌ها کشانده است. در کناره‌های رود چنار راهدار، فونداسیون ویلا‌ها تا چند متری بستر رود پیش رفته‌اند.
مهندس رحیم‌زاده کارشناس سازمان آب منطقه‌ای، هنگام بررسی محل می‌گوید: «طبق قانون، هیچ سازه‌ای در حریم ۳۰ متری رود‌ها مجاز نیست. اما پول و پارتی، قوانین را به سخره گرفته‌اند. وقتی سیل بیاید، این ویلا‌ها اولین قربانیان خواهند بود و ساکنانشان.»
بحران آب، لایه پنهان این فاجعه است. در منطقه ساحلی بابلسر، زمین به آرامی در حال فرونشست است.
دکتر محمدتقی دستورانی هیدروژئولوژیست، با اشاره به داده‌های ماهواره‌ای توضیح می‌دهد: «۶۰ درصد ویلا‌های جدید از چاه‌های عمیق استفاده می‌کنند. هر ویلا روزانه حداقل سه مترمکعب آب مصرف می‌کند. نتیجه؟ فرونشست ۱۸ سانتی‌متری زمین و خشکیدن تالاب‌های لپو و سرخانکل. ما داریم زمین را می‌مکیم تا عطش سوداگری را سیراب کنیم.»
قوانینِ خواب‌زده؛ بازیِ زمین‌خواران با تبصره‌ها
در میان این آشفتگی، قوانین همچون دیوار‌های شکسته‌اند. تبصره «احداث خانه کارگری تا ۱۰۰ متر» که برای کشاورزان تصویب شد، امروز به ابزاری برای ویلاسازی‌های کلان تبدیل شده است.
در جلسه شورای حل اختلاف زمین‌های کشاورزی رامسر، مردی با کت و شلوار ابریشمی داد می‌زند: «سند مالکیت دارم! می‌خواهم برای کارگرانم خوابگاه بسازم!».
اما نقشه‌ها از «مجتمع ویلایی بهشت» خبر می‌دهند. رئیس شورا آهی می‌کشد و می‌گوید: «دستمان بسته است. قانون اجازه می‌دهد.»
پیامد‌های اجتماعی، عمق فاجعه را نشان می‌دهد. در بازار آستارا، افرادی که زمین اجدادیشان را به سرمایه‌گذاری تهرانی فروخته، با چشمانی خیس می‌گوید: «پولش را دادند، اما کجا بروم؟ همه زمین‌ها گران شده. پسرانم مجبورند به شهر بروند».
در ساحل انزلی، صیادان کهنه‌کار با نگاه‌های خشمگین به فاضلاب‌هایی خیره شده‌اند که مستقیماً به دریا می‌ریزد.
مهدی رضایی رئیس اتحادیه صیادان می‌گوید: «صیدمان ۷۰ درصد کم شده. حالا همان‌ها که آب را آلوده کرده‌اند، زمین‌های ساحلی ما را برای ویلا می‌خواهند.»
آینده‌ای ناپایدار؛ وقتی توسعه، تمدن را می‌بلعد
پیش‌بینی‌ها هراس‌انگیز است. گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس هشدار می‌دهد تا ۱۴۱۰، سالانه ۵۶۰ مخاطره طبیعی ایران را تهدید خواهد کرد.
دکتر محسن رشتیان کارشناس این مرکز، در دفتر کارش نقشه‌های پهنه‌بندی خطر شمال را آویخته و می‌گوید: «تاب‌آوری اکولوژیک به حد بحران رسیده. اگر روند ساخت‌وساز کنترل نشود، تا ۱۰ سال آینده شمال ایران به کانون دائمی سیل و رانش زمین تبدیل می‌شود. آنگاه نه سرمایه‌گذاران در ویلاهایشان امنیت خواهند داشت، نه بومیان در کلبه‌هایشان.»
در همین رابطه فرشید ایلاتی کارشناس ارشد بازار مسکن در مصاحبه با خبرنگار ایران ۲۴ از تحولات اخیر استان‌های شمالی ایران تصویری متناقض ترسیم می‌کند: از یک سو، موج خروج سرمایه از کلان‌شهر‌ها و هجوم متقاضیان به خطه سبز شمال، رونقی تاریخی در بازار مسکن این مناطق ایجاد کرده است؛ از سوی دیگر، این جریانِ به ظاهر مبارک، زنگ‌های خطر را برای اکوسیستم‌های حساس شمالی به صدا درآورده است.
ایلاتی در تشریح ریشه‌های این پدیده، به تحولات دو دهه اخیر پرداخت و گفت: «بذر این جابجایی سرمایه حتی پیش از تنش‌های اخیر کاشته شده بود. از اوایل دهه ۱۳۹۰، سازندگان تهرانی با چشم‌انداز جذابیت‌های طبیعی شمال، پروژه‌های بلندمرتبه‌سازی را در این مناطق کلید زدند. اما آنچه امروز شاهدیم، تشدید بی‌سابقه این روند است. پس از جنگ، تقاضا برای مسکن در شمال به‌ویژه از سوی ساکنان تهران و کرج، به سطح انفجاری رسید. بسیاری از شهروندان کلان‌شهر‌ها که پیش‌ازاین تنها نیم‌نگاهی به شمال داشتند، اکنون با عزمی راسخ به‌دنبال انتقال دارایی‌های خود یا خرید ملک در این مناطق هستند.»
به گفته وی، این مهاجرت سرمایه‌ای تنها محدود به سرمایه‌گذاران بزرگ نیست «حتی خانوار‌های متوسط نیز با فروش املاک خود در تهران و شهر‌های صنعتی، به‌دنبال خرید ویلا یا آپارتمان در شهر‌های ساحلی هستند. این تغییر رفتار، آمار معاملات در شهر‌هایی مانند رامسر، انزلی و نور را طی ۶ ماه گذشته به‌طور متوسط ۴۷ درصد افزایش داده است.»
چالش‌های پنهان پشت رونق ظاهری.
اما ایلاتی هشدار می‌دهد که این رونق، روی دیگری نیز دارد و می افزاید: «شمال ایران از نظر زیست‌محیطی در آستانه تحمل فشار قرار دارد. مسئله تنها کمبود زمین نیست؛ بحران آب، تخریب جنگل‌های هیرکانی و تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی، زنجیره‌ای از تهدیدات را ایجاد کرده‌اند. دولت حتی برای اجرای پروژه‌های نهضت ملی مسکن در شمال، با معضل تأمین زمین مواجه است. این کمبود، برخی توسعه‌گران را به سمت تخریب غیرقانونی جنگل‌ها و باغات سوق داده است. متأسفانه تقاضای فزاینده مسکن، مانند تیغ دولبه عمل می‌کند: از یک سو به توسعه اقتصادی کمک می‌کند، از سوی دیگر همان جذابیت‌های طبیعی که عامل اصلی مهاجرت‌هاست را نابود می‌کند.»
وی به بحران آب به‌عنوان یکی از پیامد‌های پنهان این هجوم پرداخت و ادامه می دهد: «استان‌های شمالی با وجود تصور عمومی از وفور منابع آبی، در دهه اخیر با کاهش ۳۰ درصدی بارندگی و افت سطح آب‌های زیرزمینی مواجه بوده‌اند. ساخت‌وساز‌های بی‌ضابطه، الگوی مصرف آب را در مناطق ساحلی دگرگون کرده است. برای مثال، یک مجموعه ویلاستانی با ۵۰ واحد، به‌طور متوسط روزانه ۲۰۰ مترمکعب آب مصرف می‌کند که معادل نیاز آبی چهار هکتار زمین کشاورزی است. این رقم در مقیاس کلان، فاجعه‌آفرین خواهد بود.»
نمودار‌های هشداردهنده تورم
کارشناس ارشد بازار مسکن، با استناد به داده‌های میدانی، از نگرانی دیگری پرده برمی‌دارد و می‌افزاید: «قیمت‌ها در شمال ایران طی ۱۰ سال گذشته به‌طور متوسط سالانه ۳۵ درصد رشد داشته‌اند. این رقم در مناطق ساحلی کلیدی مانند چالوس و نوشهر حتی به ۵۰ درصد در سال نیز رسیده است. اکنون با هجوم جدید سرمایه‌گذاران، شاهد جهش بی‌سابقه‌ای هستیم. برای نمونه، قیمت هر مترمربع زمین در محدوده ساحلی رامسر از مرز ۱۲۰ میلیون تومان عبور کرده که نسبت به پنج سال گذشته ۴۰۰ درصد افزایش نشان می‌دهد. این تورم نه‌تنها ساکنان محلی را از بازار مسکن بیرون رانده، بلکه حباب قیمتی خطرناکی ایجاد کرده است.»
ایلاتی در پاسخ به این پرسش کلیدی آیا شمال ظرفیت این بارگذاری را دارد؟ بدون تعارف موضع می‌گیرد و می‌گوید: «پاسخ قاطعانه من «نه» است. ظرفیت اکولوژیک شمال ایران با توجه به بحران آب، محدودیت زمین‌های قابل توسعه و حساسیت جنگل‌های هیرکانی (که تنها ۲ درصد از جنگل‌های جهان را تشکیل می‌دهند) بسیار محدودتر از تصور فعلی است. ادامه این روند بدون برنامه‌ریزی، در کمتر از یک دهه آینده به فروپاشی زیست‌بوم شمال منجر خواهد شد. آنگاه نه سرمایه‌گذاران به سود مورد نظر می‌رسند، نه ساکنان به کیفیت زندگی.»
هنگام خروج از منطقه، باران دوباره آغاز شده است. قطرات بر روی اسکلت بتنی مجتمعی در «تنگه الله اکبر» می‌خورد؛ همان جایی که سیل ۱۴۰۱، ۲۳ کشته گرفت.
پلاکارد سبز «مجوز محیط‌زیست» روی داربست‌ها خودنمایی می‌کند. گویا زمین، آخرین فریادهایش را در هیاهوی ساخت‌وساز‌ها گم کرده است.
