رسانه تحلیلی تصویری بهمن، گروه اقتصاد - مهدیه مرادی‌زاده: اگر مسکنی که باید در جهت رفع نیاز مردم باشد، برای مدت طولانی به امید افزایش قیمت آن، خالی از سکنه باشد و هیچ هزینه‌ای برای احتکار کننده آن نداشته باشد، سرمایه‌گذاری بد اتفاق می‌افتد. منظور از سرمایه‌گذاری بد در بازار مسکن این است که در یک کشور مردم به جای توجه به سرمایه‌گذاری در بخشهای مولد یک اقتصاد، از راه احتکار و اندوختن خانه یا زمین، ثروت انباشته کنند که این کار باعث بزرگ‌تر شدن بخش نامولد اقتصاد، افزایش تورم و رشد شکاف طبقاتی می‌شود و زمینه گسترش فعالیت‌های دلالی و واسطه‌گری در بازار مسکن را فراهم می‌کند. یکی از ابزارهایی که می‌توان برای جلوگیری از رشد بخش نامولد اقتصاد و سفته‌بازی در زمینه مسکن استفاده کرد، طرح مالیات بر خانه‌های خالی است. مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به عرضه مسکن و پاسخ به تقاضای موجود در بازار مسکن کمک کند؛ به این ترتیب با افزایش عرضه در بازار مسکن، قیمت خرید و همچنین اجاره مسکن کاهش خواهد یافت. دولت‌ها باید از این ابزار برای تغییر رفتار بخش خصوصی و جلوگیری از سوداگری در زمینه مسکن استفاده کنند.
تجربه اکثر کشورها و شهرهایی که به سراغ مالیات بر خانه‌های خالی رفته‌اند، نتایج مثبتی -از جمله افزایش عرضه مسکن- را نشان می‌دهد. مطابق با گزارش‌های بانک جهانی، مالیات بر خانه‌های خالی در کشور فرانسه باعث کاهش ۱۳ درصدی در نرخ مسکن بین سالهای ۱۹۹۷ تا ۲۰۰۱ شده است. شهر سئول در کشور کره جنوبی، مالیات بر خانه‌هایی که بین 2 تا 10 سال خالی بوده‌اند را اعمال کرده است. این کشور بین 2 تا 10 درصد مالیات، بر حسب تعداد سال‌هایی که خانه خالی از سکنه بوده، مالیات در نظر گرفته است. در سال 2017، شهر ونکوور مالیات بر خانه‌های خالی را اعمال کرد. سه سال بعد، این مالیات تأثیر مثبتی بر در دسترس بودن مسکن داشت. یک گزارش شهری نشان داد که تعداد خانه‌های خالی موجود در شهر ونکوور بین سالهای 2017 تا 2020 از 2200 به 1600 واحد خالی کاهش یافته است، در نتیجه 800 خانه فروخته یا اجاره شده است. کشورهای دیگری مانند فیلیپین و کلمبیا نیز به سراغ این طرح رفته‌اند. به طور کلی این سیستم مالیاتی در برخی کشورها موفقیت‌آمیز بوده و منجر به کاهش مطلوب خانه‌های خالی شده است.
انتظار می‌رود مالیات بر خانه‌های خالی عرضه مسکن را از دو طریق افزایش دهد. اول اینکه مالکان را به عرضه واحدهای خالی به‌صورت فروش و یا به‌صورت اجاره تشویق می‌کند. این کار منجر به کاهش قیمت (اجاره و یا فروش) مسکن می‌شود. دوم اینکه اگر صاحبان ملک تصمیم بگیرند که به احتکار خانه‌هایشان ادامه دهند و مالیات بپردازند، درآمد مالیاتی ایجاد شده می‌تواند در طرح‌های دیگر مسکن سرمایه‌گذاری شود و به تأمین مسکن کمک نماید. نکته‌ای که در این مورد باید توجه داشت این است که مالیات بر خانه‌های خالی نمی‌تواند جایگزینی برای ساخت مسکن بیشتر باشد؛ چرا که برای پاسخ به کل تقاضای موجود در بازار مسکن، باید عرضه و تقاضا فاصله‌ی کمی از هم داشته باشند که بخشی از این تقاضا باید از طریق ساخت و سازهای جدید پاسخ داده شود.
مالیات بر خانه‌های خالی چالش‌های خاص خود را دارد، اول اینکه ارزیابی خانه‌های خالی فرآیندی هزینه‌بر می‌باشد و در صورت عدم وجود سیستم ارزیابی مناسب، ممکن است با مشکل مواجه شود. موضوع بعد در مورد مالیات بر خانه‌های خالی، تعریف خانه‌های خالی است که باید با دقت فرموله شود تا سیستم مالیاتی عادلانه‌ای ایجاد شود.
در آذر 99 قانون مالیات بر خانه‌های خالی در مجلس به تصویب رسید. بر اساس گفته‌های جهانگیر رحیمی (مدیرکل دفتر طراحی و تحلیل فرآیندهای مالیاتی سازمان مالیات) در سال 1400، 568 هزار واحد مسکونی خالی، از سوی وزارت راه و شهرسازی شناسایی شده است. از این تعداد در سامانه ملی املاک و اسکان کشور حدود ۵۰۰ نفر از مالکان، پذیرش مالیات خانه خالی را اعلام کردند و تاکنون نصف این افراد مالیات خود را پرداخت کرده‌اند. بر اساس این آمار، دریافت مالیات بر خانه‌های خالی -در شرایط کنونی- نمی‌تواند درآمد مالیاتی قابل‌توجهی به همراه داشته باشد یا در بازار مسکن تغییری ایجاد کند.
بنابر توجه به طرح مالیات بر خانه‌های خالی در بودجه 1401، رفع چالش‌های مطرح شده ضروری است. قابل ذکر است که این چالش‌ها برای اکثر کشورهایی که به سراغ اجرای این طرح رفته‌اند در ابتدای مسیر وجود داشته است. جان توری شهردار تورنتو که قصد اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی را در سال 2022 دارد، معتقد است که اکثریت قریب به اتفاق ساکنان تورنتو در ابتدای اجرا شدن طرح، این مالیات را پرداخت نخواهند کرد. در این رابطه کشورهای مختلف برای رفع این چالش‌ها، اقدامات متفاوتی از جمله جریمه، مصادره املاک و محرومیت از دریافت وام مسکن، انجام داده‌اند.
شناسایی و ارزیابی خانه‌های خالی فرآیندی پیچیده و هزینه‌بر است. پیشنهاد نگارنده این یادداشت اجرای دو مرحله‌ای این طرح است. در مرحله اول تمامی املاک خالی متعلق به شرکت‌های شبه‌دولتی، بانک‌ها و اشخاص حقوقی شناسایی شود و در لیست مالیات‌دهندگان قرار گیرد. درآمد مالیاتی حاصل از این گروه‌ها، صرف شناسایی و ارزیابی املاک خالی مربوط به مالکان حقیقی در کل کشور شود و در مرحله دوم از این مالکان، مالیات دریافت گردد.
